Impôt sur la fortune immobilière (IFI): comment le fisc calcule la valeur de vos biens

[AVIS D'EXPERT] Les services des impôts s'appuient principalement sur les ventes comparables pour évaluer les biens immobiliers. Mais cette méthode est moins simple qu'il n'y paraît. Décryptage avec notre experte Valérie Sebbag, avocate associée du cabinet Maison Eck.

La Cour des comptes préconise une augmentation des contrôles de l’IFI (impôt sur la fortune immobilière). Elle souligne que la hausse du marché immobilier constatée ces dernières années ne semble pas avoir été répercutée par les contribuables dans leurs déclarations d’IFI. Elle cible également les biens situés dans les sociétés civiles immobilières (SCI) pour lesquelles elle observe que l’administration fiscale a peu d’informations et considère que le croisement de données, notamment celles des revenus fonciers, devrait permettre une meilleure appréciation des valeurs et l’identification des contribuables qui ne souscrivent pas de déclaration d’IFI.

Qu’en est-il exactement? Comme son ancêtre l’ISF, l’IFI est basé sur la valeur vénale des biens immobiliers ou des titres de sociétés immobilières détenus au 1er janvier de chaque année d’imposition. La détermination d’une valeur vénale est une chose délicate et n’est surtout pas une science exacte… Même dans un immeuble, chaque appartement peut avoir une valeur différente, selon son étage et son état général. Quant aux maisons, outre leur état général, elles sont souvent bien différentes les unes des autres par leur superficie, celle du terrain, leur date de construction, leur agencement…

Pour valoriser les biens, il faut s’appuyer sur des "comparables", c’est-à-dire des prix de cessions de biens considérés comme "comparables", la ou les cessions "de référence" devant en principe intervenir avant le fait générateur de l’impôt soit avant le 1er janvier de chaque année d’imposition. Le site internet app.dvf.etalab.gouv.fr permet avec une carte interactive de retrouver les ventes de biens immobiliers aux alentours du bien à déclarer. Sa consultation est anonyme.

C’est cette méthode des "comparables" qu’applique de façon générale la DGFIP pour rectifier les valeurs déclarées par les contribuables (ou assujettir un contribuable à l’IFI). Il s’ensuit des échanges avec le service pour finaliser la "vraie valeur" que chaque partie estime applicable au bien en cause.

Un calcul plus complexe pour les SCI

Le même exercice doit être réalisé pour valoriser les biens appartenant à une SCI mais la détermination de la valeur des parts passe par un calcul complexe de coefficient immobilier et une analyse des dettes car seules celles de nature immobilière peuvent être prises en compte et avoir un impact sur la valeur des parts.

L’évaluation par la rentabilité d’un bien loué peut aussi être une méthode alternative pour valoriser le bien mais le choix du coefficient de capitalisation peut être source de discussion avec l’administration fiscale au cas de contrôle.

L’année 2023 semble dessiner une baisse générale du marché immobilier. Il est fort probable que les redevables de l’IFI vont souhaiter la traduire dans leur prochaine déclaration d’IFI mais pour que cette baisse soit validée, encore faut-il que la valorisation de l’année précédente soit correcte. On remarque également un allongement de la durée de mise en vente des biens sur le marché mais ce facteur n’est pas pris en compte pour déterminer la valeur d’un bien. Seul le prix de vente final le sera…

Enfin au cas de cession d’un bien pour un prix bien supérieur à la déclaration initiale d’IFI, il est fortement recommandé aux contribuables de déposer spontanément une déclaration rectificative. S’il a déjà souscrit une déclaration d’IFI, le contribuable obtiendra, dans le cadre de la loi "confiance" de 2018, une réduction de 50% de l’intérêt de retard pour paiement tardif et suppression de la majoration de 10%.

Par Valérie Sebbag, avocate associée du cabinet Maison Eck