Nouveau prêt à taux zéro : ce qu’il faut retenir

[AVIS D'EXPERT] Le gouvernement prolonge le PTZ jusqu'en 2027. Si ce dispositif est ouvert à davantage de ménages, il est recentré sur le neuf collectif en zone tendue et l'ancien avec travaux de rénovation en zone détendue. Décryptage de notre expert Cédric Brachet, fondateur du site MonLocatif.

Le prêt à taux zéro (ou PTZ) change et s’installe jusqu’en 2027, sous l’impulsion du gouvernement. En cette période d’inflation et de taux d’intérêt élevés, il peut fortement soulager votre emprunt et même rendre votre première acquisition immobilière possible. Faisons le point sur ce dispositif qui renaît de ses cendres. 

Principe et contexte de révision du PTZ

Le prêt à taux zéro (PTZ) a été créé en 1995 pour soutenir les primo-accédants dans leur achat de résidence principale, sous conditions de ressources. Le principe ? L’État prête une partie du financement, remboursable sans intérêts et sans frais de dossier, sur une durée de 20, 22 ou 25 ans. 

N’ayant pas été ajusté depuis 2016, le dispositif devenait difficile d’accès pour les ménages. En effet, le barème des ressources ne correspondait plus aux revenus ni au niveau de vie des Français. 

Alors que le PTZ devait disparaître au 1ᵉʳ janvier 2024, le gouvernement a décidé de le refondre et de le prolonger jusqu’en 2027. 

Le ministère de l’Économie, des Finances et de la Souveraineté industrielle et numérique compte ainsi lutter contre la hausse des taux d’intérêts bancaires et contre l’effondrement du crédit : 

• 40 % des ménages qui pouvaient acheter en mars 2023 ne peuvent plus aujourd’hui. 
• La production de crédits mensuelle a été divisée par 2 (passant de 20 milliards d’euros par mois à 10 milliards environ). 

Les nouveautés du prêt à taux zéro à partir de janvier 2024 

D’une part, la cible des ménages éligibles au prêt à taux zéro est élargie. La classe moyenne pourra enfin accéder à ce prêt grâce à l’ajout, dans le barème de ressources, d’une quatrième tranche de revenus (entre 37.000 et 49.000 euros par an pour une personne seule en zone A par exemple, avec un plafond qui augmente avec le nombre de personnes du foyer concerné). Cette adaptation ouvrirait le dispositif à 6 millions de personnes, selon le gouvernement. 

209 villes supplémentaires seront concernées par le PTZ (dont Bordeaux, Auxerre, Besançon, Le Mans, Cournon-d’Auvergne, etc.), qui vise les zones où il est le plus difficile de se loger. 

D’autre part, le montant du PTZ bénéficie aussi d’une adaptation. Pour rappel, il dépend :

• de la nature du logement (neuf ou ancien) ; 
• de son prix d’achat ; 
• de la zone dans laquelle il se trouve ; 
• du nombre d’occupants de ce logement.

Ce prêt ne devait pas dépasser 40% du crédit total jusqu'ici, ce qui évolue pour représenter jusqu’à 50% dans le nouveau PTZ pour les ménages les plus modestes. Ainsi, lorsque l’on emprunte 100.000 euros, jusqu’à 50.000 euros peuvent être financés sans intérêt pour certains ménages, grâce à l’aide de l’État. 

Dans le détail, et toujours pour une personne seule, cette "quotité" (part du projet finançable via le PTZ) sera ainsi de (pour une personne seule en zone A):

• 50% pour les personnes seules gagnant 25.000 euros ou moins en zone A
• 40% pour les personnes seules gagnant entre 25.001 et 37.000 euros en zone A
• 20% pour les personnes seules gagnant entre 37.001 euros et 49.000 euros en zone A

Ces plafonds varient en fonction de la zone géographique du projet immobilier (zone A, B1, B2 ou C) ainsi que du nombre de personnes au sein du foyer.

Le gouvernement renforce aussi son soutien envers les locataires d’un logement social qui souhaitent acheter leur logement (PTZ vente HLM). Ces derniers obtiendront, à partir de 2024, un PTZ à hauteur de 20% au lieu de 10%. 

En revanche, le PTZ est recentré sur les acquisitions d’un logement neuf dans un immeuble collectif en zone tendue (zones A et B1) ou d’un logement ancien avec travaux en zone détendue (B2 et C). Autrement dit, il ne sera plus possible de s'en servir pour faire construire une maison individuelle.

De 5.000 à 40.000 euros d'aide

Avec l’assouplissement du prêt à taux zéro, 73 % de la population devrait être éligible contre 60 % initialement (en matière de revenus, d'après les calculs du gouvernement). L’aide de l’État représentera de 5.000 à 40.000 euros par achat immobilier, ramenant le taux d’intérêt moyen d’une opération de 4,4 % à 3 %. 

Pour proposer ce dispositif, l’État paie la différence entre le taux à 0% et le taux de marché. On estime que ces aides annuelles seront de plus de 800 millions d’euros et qu’elles profiteront à 40.000 accédants à la propriété. 

C’est pourquoi le gouvernement demande aux banques de se mobiliser également en débloquant l’offre de crédit. Actuellement, le taux d’intérêt moyen (hors renégociation et toutes durées confondues) se situait en septembre à 3,73 % pour les crédits à l’habitat, hors frais et assurances, d’après la Banque de France. 

Par Cédric Brachet, fondateur du site MonLocatif.com