Hausse des taux: Comment réduire le taux global pour obtenir un crédit immobilier

La hausse des taux s'est poursuivie en avril, entraînant l'exclusion de plus en plus d'acquéreurs potentiels. Mais il existe des solutions pour emprunter malgré tout.

Comme attendu, les taux immobiliers ont poursuivi leur hausse en avril. Déjà en mars, certaines banques avaient envoyé plusieurs barèmes de taux dans le mois, sous l’effet de la remontée brutale du taux d’emprunt d’Etat à 10 ans, passé de 0% fin décembre 2021 à plus de 1% début avril soit un retour à son niveau d’avril 2017, précise le courtier Vousfinancer.

La plupart des banques, nationales ou régionales ont remonté leurs taux en avril de 0,05 point jusqu'à 0,45 point pour l’une d’entre elles, qui avait déjà augmenté ses taux de 0,30 point en mars (portant la hausse totale à 0,75 point en deux mois dans cet établissement). Les taux moyens proposés augmentent en avril à 1,25% sur 15 ans, 1,45% sur 20 ans et 1,65% sur 25 ans. Les taux pour les meilleurs profils remontent également tout en restant malgré tout attractifs: 0,90% sur 15 ans, 1% sur 20 ans et 1,25% sur 25 ans.

Ce qui engendre d'ailleurs un effet de ciseau sur le taux d'usure, ce taux maximum auxquel on peut emprunter (assurance comprise). Car ce dernier est calculé en fonction des données du trimestre précédent (il s'agit du taux effectif moyen, auquel on ajoute un tiers). Or, ce taux d'usure a baissé récemment.

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Julie Bachet, directrice générale de Vousfinancer, analyse: "Les taux d’usure ne correspondent plus du tout à la réalité du marché, en raison de leur mode de calcul qui génère un décalage et une inertie: pour preuve, sur 20 ans et plus, les durées de crédit les plus répandues, le taux d’usure a baissé de 20 points (de base, soit 0,20 point, NDLR) en un an, passant de 2,60% à 2,40%, alors même que les taux de crédit ont augmenté de 20 points (de base, NDLR). En avril 2021, on empruntait en moyenne à 1,25% contre 1,45% actuellement, avec un taux d’usure historiquement bas".

Trouver la banque avec le meilleur taux

Mais le courtier précise qu'il existe des solutions pour faire baisse le taux annuel effectif global, ce taux qui ne doit pas dépasser le taux de l'usure, sous peine que le crédit soit refusé. Pour rappel le TAEG comprend le taux d’intérêt, les frais de dossier, frais de garantie, frais d’assurance et frais de courtage.

Tout d'abord, Vousfinancer préconise de mettre en concurrence les banques ou négocier le taux du crédit: " Ainsi sur 20 ans, pour 200.000 € empruntés par un couple avec 42.000 € de revenus, les taux proposés vont de 1,3% à 2,15% selon les banques, avec un fort impact sur le TAEG qui passe alors de 2,06% à 2,90%, avec une assurance à 0,30% et autres frais inclus". Par ailleurs, le courtier rappelle qu'il est possible de négocier une décote de taux de 0,10 point en augmentant légèrement son apport, ou en rapatriant de l’épargne.

Négocier les frais de dossier

Ensuite, il est conseillé de négocier les frais de dossier. "Passer de 1000 € à 0 € dans le même exemple, contribue à faire passer le TAEG de 2,20% à 2,15%", rappelle Vousfinancer qui ajoute qu'il peut être intéressant de prendre une délégation d'assurance: "Comme le coût de l’assurance pèse fortement sur le TAEG via le TAEA (Taux Annuel Effectif d'Assurance), prendre une délégation d’assurance peut permettre de le faire significativement baisser. Ainsi pour un crédit de 200.000 € à 1,45% sur 20 ans, le TAEG avec une assurance groupe, sur capital initial, de 0,30% est de 2,20% contre 1,81% avec une assurance déléguée, sur capital restant dû à 0,15%".

Réduire la quotité d'assurance

Et enfin, il est possible de réduire sa quotité d'assurance ou de prendre un complément de quotité. "Avec une assurance groupe à 0,30% à 100% sur chaque tête, pour le même crédit de 200.000 € sur 20 ans à 1,40%, le TAEG ressort à 2,74%, soit supérieur au taux d’usure, contre 2,20% pour la même assurance à 50% sur chaque tête. En cas d'écart de revenus importants entre les 2 emprunteurs, il est également possible d'assurer à 100% l'emprunteur ayant les plus hauts revenus, et dans une moindre quotité l’autre emprunteur", calcule Vousfinancer

Le courtier ajoute: "si toutefois les emprunteurs veulent la meilleure couverture, il est possible d'assurer chacun des emprunteurs à 50% dans la banque, qui est le minimum exigé, pour ne pas dépasser le taux d'usure, et de mettre en place un complément de quotité d’assurance dans un second contrat facultatif à 50% sur chaque tête avec le conjoint survivant en bénéficiaire, dont le coût, souvent moindre en outre, n’est par conséquent pas intégré au calcul du TAEG, ni à celui du taux d’endettement".

https://twitter.com/DianeLacaze Diane Lacaze Journaliste BFM Éco