Crédit immobilier: la reprise se confirme en 2024 mais elle reste timide

L'année 2024 débute sur une reprise timide de la demande de crédits immobiliers. Mais pour le courtier Meilleurtaux, cette reprise pourrait être meilleure avec moins de contraintes réglementaires.

Si les professionnels de l'immobilier retrouvent le sourire, il est encore fugace. Dans son dernier observatoire, Meilleurtaux constate une reprise encore timide de la demande de crédits immobiliers. Maël Bernier, porte-parole de Meilleurtaux explique: "Depuis la rentrée 2024, on observe une hausse des demandes de crédits immobiliers. C’est un signe positif pour le marché mais cette reprise reste timide si on compare aux demandes que nous avions l’année dernière à la même période (-35% versus mars 2023)".

Certes, les taux sont encore élevés. En mars 2023, la majorité des taux se situaient entre 3,10% et 3,30%. En mars 2024, même si on observe une baisse depuis janvier, 44% des taux proposés sont à 4,10%, donc supérieurs aux niveaux de la même période l’année dernière. Meilleurtaux tient tout de même à rappeler "qu’entre janvier 2022 et novembre 2023, les ménages moyens ont perdu près de 70.000 euros.

Le paysage s’éclaircit cependant puisque concrètement, pour des revenus mensuels nets de 4.000 euros, c’est près de 10.000 euros de gagnés sur leur projet immobilier depuis l’automne". Et le courtier ajoute: "Pour des revenus mensuels nets de 7.000 euros, c’est près de 15.000 euros de retrouvés".

La place de l'immo : Le marché de l'immobilier est-il en train de repartir ? - 07/03

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Un frein important

Mais pour Meilleurtaux, la règle des 35% d'endettement reste un frein important. Il donne pour exemple ses propres dossiers. Ainsi, près de 68% sont sous la barre des 35%, 24% sont dans la zone grise des dossiers éligibles uniquement sur dérogation bancaire et 8% sont totalement infinançables. Le courtier rappelle que depuis le 29 juin 2023, le HCSF a décidé que les établissements bancaires peuvent déroger au critère des 35% pour une marge de flexibilité allant jusqu’à 20% de la production de nouveaux crédits immobiliers octroyés chaque trimestre civil. "Au sein de cette marge, au moins 70% (au lieu de 80% précédemment) de la flexibilité maximale doit être réservée aux acquéreurs de leur résidence principale et au moins 30% aux primo-accédants. Les 30% restant de flexibilité maximale (soit 6% de la production trimestrielle, au lieu de 4% précédemment) sont libres d’utilisation".

Ainsi, pour Maël Bernier, "malgré la baisse des taux, la part des dossiers finançables reste encore critique. Il est indéniable qu’il est temps de revoir la règle des 35% afin de permettre aux Français de relancer leurs projets immobiliers". Elle espère que le HCSF assouplira les règles prochainement. Un vœu qui risque fort de rester pieu. En effet, la semaine dernière, le gouverneur de la Banque de France François Villeroy de Galhau avait estimé sur Europe 1 que "remettre en cause le HCSF", une instance chargée de décider entre autres des règles d'octroi du crédit immobilier, ou "ses critères", "n'est en rien le sujet".

"Ça, c'est vraiment vendre des illusions"

"On avait mis des critères de bon sens pour éviter le surendettement des ménages, pour que les gens qui prennent un projet immobilier soient sûrs de pouvoir le rembourser. On les a un peu assouplis l'année dernière et c'est ce qu'on appelle les critères HCSF", avait déclaré le gouverneur. "Je dis ça parce qu'ils ont été parfois critiqués, y compris dans la période récente. Je crois que ce n'est vraiment plus le sujet parce qu'il y a une flexibilité jusqu'à 20% pour déroger à ces critères. Elle n'est utilisée qu'en partie, elle est utilisée à 15%", a-t-il poursuivi.

"J'entends parfois dire qu'il faudrait remettre en cause le HCSF ou ces critères. Ça, c'est vraiment vendre des illusions", avait-il estimé.

Seul petit espoir, la prise de position du gouverneur va à l'encontre de celle de Bercy, qui s'est prononcé en la faveur d'une proposition de loi portée entre autres par le député de la majorité Lionel Causse. Celle-ci vise d'abord "à modifier la composition du Haut Conseil de stabilité financière, afin d'y faire entrer un député et un sénateur", peut-on lire sur le site de l'Assemblée nationale. Elle s'attaque ensuite au taux d'effort, lui préférant la notion de "reste à vivre".

https://twitter.com/DianeLacaze Diane Lacaze Journaliste BFM Éco