Quel scénario idéal pour le marché immobilier dans les années à venir ?

La propriété immobilière relève tout autant de l’ordre de l’accomplissement humain que de la considération strictement économique et matérielle. A ce jour, 54% des français sont propriétaires quand la quasi-totalité de la population souhaiterait, si la possibilité leur était offerte, le devenir…. Analyse du marché et des facteurs agissants sur les prix.

L’alpha et l’oméga du patrimoine …

Au XVIIIème siècle, à l’époque prérévolutionnaire, et même au-delà, il était d’usage de qualifier les biens immobiliers d’héritages. La pierre constituait l’alpha et l’oméga du patrimoine. Le patrimoine, étymologiquement la part du père, était essentiellement immobilier. Cette tradition ne s’est jamais tout à fait perdue en France et les biens immobiliers ont toujours revêtu une part mystique en plus d’une part concrète.

Cette propriété immobilière connait plusieurs modes de détention et plusieurs usages : résidence principale, résidence secondaire, résidence locative, détention financière au travers d’une société civile, détention immatérielle au travers des parts de placements immobiliers (pierre, papier), et délocalisés au travers d’investissement réalisés à l’étranger.

Au-delà de ces réalités économiques, le droit offre la possibilité de ne détenir que certains attributs de la propriété : nue-propriété (jouissance future), usufruit (jouissance présente, free et droit de disposition future).

Une évolution annuelle des prix qui pèse sur l’immobilier

L’on voit bien avec ces exemples que la propriété immobilière laisse une large palette de régimes juridiques… Mais le dénominateur commun à tous ces modes de détention, qui est en même temps la question qui taraude l’ensemble des citoyens ayant « capacité à agir », est l’évolution annuelle des prix de l’immobilier en France et les spéculations qui immanquablement l’accompagnent.

Il faut rappeler que les biens immobiliers n’ont pas pour usage unique de loger des personnes physiques, ils accueillent aussi des projets économiques, ils logent des biens de toute nature, ils sont les structures indispensables au fonctionnement de l’état au sens large : l’immobilier fait littéralement la cité.

Se faisant, les acteurs économiques d’aujourd’hui s’assurent avec une propriété immobilière constituée, qu’une grande part de leur sécurité économique sera essentiellement constituée quand le temps de la retraire surviendra et que la baisse des revenus frappera.

La question que se posent les candidats à l’accession immobilière est « Est-ce le moment d’acheter ? Les prix ne sont-ils pas trop chers ? » J’ai toujours présent en moi cette exclamation qu’a eu feu mon oncle en 1984 au vu des prix parisiens: « 10 000 francs le m² (soit 1500€ en expression courante et 2600€ en expression constante), tu te rends comptes ? Les prix sont fous !!! »…

La question fondamentale n’est pas tant de savoir si l’on achète au meilleur moment ou si l’on achète au meilleur endroit un bien que l’on sait pouvoir financer confortablement. Les prix s’élèvent aujourd’hui à la somme de 8500€ le m² moyen à Paris et 2500€ m² moyen dans les villes pourvues d’une forte attractivité immobilière (Toulouse, Marseille, Montpellier, bordeaux, rennes, Nantes…etc.).

Quelles justifications pour quels prix ?

Le conseil en gestion de patrimoine que je suis ne peut s’empêcher d’avoir recours à une approche financière pour apprécier la justification ou non des prix en présence. Savoir ; « la valeur d’un bien est toujours représentée par la quantité de flux que ce bien est susceptible de générer dans le temps ». A titre d’exemple, un bien immobilier de 200 000€ situé en région parisienne qui dégagerait 1000€ par mois (soit 12 000€ par an) présenterait un rendement de 6% alors qu’un bien de même prix, de même surface et dans la même localité (44,50 m²) n’offrant que 666€ de loyer par mois (soit 8000€ par an) présenterait un rendement de 4% et ne pourrait offrir une performance similaire qu’en diminuant son prix de 66 000 €. Ce qui ramènerait de nouveau le rendement à 6%. Ceci voudrait dire en l’occurrence, partant du principe que les biens se situent dans la même localité et offre une même surface, que les loyers sont soit insuffisants dans le cas du bien de 200 000€ soit trop important dans le cas du bien de 133 000€. Cela peut aussi vouloir dire que les prestations offertes par le bien de 133 000€ sont de moindre qualité que celles existantes dans le bien de 200 000€.

En tout état de cause, l’on comprend ici par cette approche financière simple, que la valeur du bien immobilier peut être facilement constituée par la quantité de loyer que ce bien est susceptible de générer dans le temps. Cette analyse serait différente si l’on se situait au centre-ville de Paris avec un bien de surface équivalente, soit 44,5 m² à 8500€ du mètre qui serait vendu à un prix de 380 000€ et dégagerait des loyers de 1320€ par mois soit 15 840 € par an présentant un rendement de 4,16%. Cette comparaison nous permet de comprendre qu’un investisseur ayant le choix entre le rendement et la sécurité patrimoniale, trouvera souvent intérêt, si ses possibilités le lui permette, d’investir au coeur de paris pour un rendement de 4,16% alors que le taux du livret A est à 2 ,25% et que la plupart des taux administrés ne dépassent pas 2,8%... le taux avant inflation.

Maintien des taux à leur niveau historiquement bas…

Compte tenu de ce qui précède, l’on peut toujours imaginer une correction temporaire de 2 ans maximum, qui serait d’autant plus accentuée que les taux de crédit amorcerait une remontée. En effet, la baisse des taux de crédit et l’allongement de la durée des prêts ont été les principaux effets de levier permettant aux épargnants français de maintenir leur pouvoir d’achat.

Sous cette condition du maintien des taux à leur niveau historiquement bas, l’immobilier ne pourra, tant qu’il génère du rendement supérieur au taux administré, descendre en dessous d’un certain seuil (-15 à -20%), car cela augmenterait mécaniquement sont rendement de 20%...et provoquerait un appel à l’achat très fort pour les investisseurs à la recherche d’un rendement supérieur au taux obligataire.

Mathieu Toulza-Dubonnet