Comprendre la vente en l'état futur d'achèvement

La vente en état futur d’achèvement peut freiner certains acquéreurs puisqu’ils vont acquérir un bien immobilier en se basant sur des plans : ils n’auront donc pas visité le bien avant de l’acheter et lors de la livraison du bien, ils devront vérifier sa conformité aux prévisions contractuelles.

Voici les trois étapes importantes d’une vente en état futur d’achèvement pour l’acquéreur :

Le contrat préliminaire de réservation

Il est établi par acte sous seing privé et doit contenir les mentions suivantes : la consistance du bien, une notice descriptive, le prix de vente, le délai d’exécution des travaux et la date à laquelle le contrat définitif pourra être conclu. C’est à ce stade que l’acquéreur devra verser un dépôt de garantie au vendeur dont son montant sera compris entre 2% et 5 % maximum du prix de vente. Ce dépôt de garantie pourra être restitué au réservataire sans retenue, ni pénalité dans les cas mentionnés aux articles L.261-15 et R.261-31 du Code de la construction et de l’habitation.

L’acte de vente

Le contrat de VEFA doit être conclu par acte authentique et préciser la description de l’immeuble ou de la partie d’immeuble vendu, son prix et les modalités de paiement de celui-ci, le délai de livraison et la justification de la garantie financière d’achèvement du vendeur. A noter que le vendeur doit notifier à l’acquéreur le projet d’acte de vente un mois avant la date de la signature dudit acte.

La livraison du bien

A la suite de la réception des travaux organisée entre le promoteur et les constructeurs, l’acquéreur est convoqué pour prendre livraison et possession du bien. Normalement, le vendeur a livré un bien correspondant aux prévisions contractuelles et dans les délais contractuellement prévus dans l’acte définitif. Cependant, la plupart des actes définitifs contiennent des causes contractuelles de majoration du délai d’achèvement en cas d’intempéries, de procédure collective de l’une des entreprises, qui ne peuvent engager la responsabilité contractuelle du promoteur. La Commission des Clauses Abusives a rejeté tout caractère abusif de ce type de clause dans la mesure où l’appréciation des causes de majoration ne relevaient pas de la seule volonté du vendeur. La réalisation d’un immeuble conforme aux prévisions contractuelles constitue pour le vendeur une obligation de résultat et cette conformité va s’apprécier au regard des documents contractuels qui ont été transmis à l’acquéreur. En cas de défaut de conformité ou vice apparent, l’action de l’acquéreur est enfermée dans un délai très court qui est de 1 an dont le point de départ est alternatif.

Elsa Treinen