Bail commercial: quand celui qui achète les murs ne sait pas que le locataire ne paie plus ses loyers

Un local commercial avait été vendu avec un bail commercial associé. Mais le nouveau propriétaire ne savait pas que le locataire ne payait plus ses loyers et que c'est son garant qui le faisait à sa place. La justice a pourtant estimé qu'il n'y avait pas lieu de prononcer la nullité de la vente pour dol.

La mention contenue dans l’acte de vente selon laquelle le preneur respecte ses obligations n’est pas dolosive dès lors que les loyers sont réglés par des cautions sérieuses et solvables et qu’il n’est pas établi que l’existence du bail était déterminante aux yeux de l’acquéreur. C’est en ce sens qu’a statué la Cour de cassation dans un arrêt rendu le 4 mars 2021 (Civ.3, 4 mars 2021, n°20-10.657).

En l’espèce, une société vend à une autre des locaux donnés à bail commercial. L’acte de vente mentionne que le preneur respecte les obligations du bail. Quelques mois après avoir conclu le contrat de vente, le preneur cesse de régler ses loyers. L’acquéreur conclut alors une transaction avec le preneur et sa caution, par laquelle il renonce à sa créance locative moyennant la résiliation du bail et le règlement d’une indemnité.

L’acquéreur assigne alors le vendeur et demande la nullité de la vente pour dol. En immobilier, le dol correspond à un problème lié au bien vendu qui a été volontairement caché par le vendeur via des agissements trompeurs. En effet, l’acquéreur considère qu’en faisant mention dans l’acte de vente du respect par le preneur de ses obligations, le vendeur lui a dissimulé le fait que les loyers étaient réglés par les cautions du preneur, lesquelles ont finalement contesté la validité de leurs engagements.

La cour d’appel rejette la demande formulée par l’acquéreur sur le fondement du dol. Insatisfait, celui-ci forme un pourvoi en cassation.

La Cour de cassation relève :

- que la cour d’appel a retenu que la mention mensongère relative au respect par le preneur des obligations du bail contenue dans le contrat de vente ne pouvait être retenue à l’encontre de la société venderesse, les loyers étant payés depuis l’origine par des cautions sérieuses et solvables qui avaient respecté leurs engagements et que ce n’était que postérieurement à la vente des murs que celles-ci en contestaient la validité ;

- que la cour d’appel a également retenu que, si le bien acquis par l’acquéreur était destiné à lui procurer des revenus locatifs, rien de venait étayer le fait que c’était l’existence du bail qui était déterminante à ses yeux lors de cet achat.

La Cour de cassation considère ainsi que la cour d’appel a souverainement déduit de ce qu’il précède que la preuve d’un dol n’était pas rapportée.

Caroline Tomasi-Serre