Ces nombreuses conditions qui se cachent derrière les logements à 5.000 euros du m² à Paris

La Ville de Paris propose dès ce mardi les premiers logements en accession à 5.000 euros du mètre carré. Mais il existe de nombreuses conditions pour y avoir accès et les droits de propriété sont extrêmement limités.

En 2019, la mairie de Paris annonçait la création de logements à prix cassés. Les premiers sont commercialisés. Dès ce mardi et pour le mois d'avril, un premier lot de 23 logements, dont un tiers de T3 et une grosse moitié de T4 et plus, sera ouvert aux candidatures. Deux autres ensembles seront commercialisés en 2022, parmi 1.000 logements confirmés sur un objectif de 6.000 logements au cours de la mandature qui court jusqu'en 2026.

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Cette offre repose sur un principe un peu particulier. En effet, un organisme de foncier solidaire, la Foncière de la Ville de Paris (FDVP), achète les terrains et des Coop'HLM y construisent les immeubles. Les ménages achètent, grâce au bail réel solidaire, les droits réels (mais limités dans le temps) sur le bâti du logement... mais pas sur le foncier (le terrain). Le prix est donc bien moins élevé que la moyenne des tarifs parisiens. Ces logements sont à 5.000 euros du mètre carré contre un prix moyen autour de 10.700 euros dans la capitale actuellement.

Accepter de ne rien posséder réellement

Pour bénéficier de ces prix avantageux, il faut accepter de ne pas être réellement propriétaire. La mairie explique: "La Foncière achète et conserve à perpétuité le foncier, tandis que seul le bâti est vendu à des familles parisiennes pour une durée de 99 ans. Le ménage verse en complément une redevance de 2,5 euros par mois et par m2 à la Foncière correspondant à la participation foncière". Cette sorte de loyer s'ajoute aux charges d'entretien, aux taxes locales et évidemment à l'emprunt immobilier si nécessaire.

Attention, même sur le bâti, l'acquéreur n'obtient pas un droit de pleine propriété. Les propriétaires de ces appartements à prix préférentiels ne pourront en effet pas mettre leur bien en location (ils ne disposeront donc pas du "fructus", c'est-à-dire des revenus éventuellement générés par le bien) et ne pourront pas le vendre à qui ils veulent ni au prix qu'ils désirent. En cas de décès de l'acquéreur, "la succession se fait au profit de l'héritier", précise Ian Brossat, adjoint à la mairie de Paris en charge du logement à l'AFP. Si l'héritier gagne plus que le plafond de ressources, la FDVP lui rachète le logement "en valeur d'achat réévaluée avec l'inflation".

Plafond de ressources et lien avec Paris

Ian Brossat précise : "La cible, ce sont les familles, puisque ce sont des logements familiaux, et de classe moyenne". Pour être éligible, il faut être sous les plafonds du prêt social location-accession, soit au "maximum 4.500 euros nets par mois pour un couple avec un enfant, 5.000 euros pour un couple avec deux enfants", rappelait l'adjoint à la mairie en 2019.

Les plafonds de ressources sont fixés annuellement par l’État. Pour l’année 2021, les plafonds applicables à Paris (zone A bis) sont les suivants. Pour 1 personne : 32 562 €. Pour 2 personnes : 45 586 €. Pour 3 personnes : 52 099 €. Pour 4 personnes : 59 263 €. Pour 5 personnes et + : 67 600 €. Les montants figurant correspondent aux revenus annuels des ménages. "Le respect de ce critère est examiné à l’appui du Revenu Fiscal de Référence (RFR) de l’année N-2, qui devra être fourni (il se trouve sur votre avis d’imposition). Ainsi, le RFR de l’année 2019, disponible sur votre avis d’imposition 2020, permet de vérifier le respect des plafonds en vigueur en 2021", écrit la Foncière de la Ville de Paris.

Mais l'adjoint jugeant les plafonds de ressources "un peu trop bas pour la sociologie parisienne", il dit avoir engagé une discussion avec le ministère du Logement pour pouvoir les rehausser et passer ainsi par exemple, pour un couple avec deux enfants, à 5.500 euros en revenus mensuels.

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Aux critères légaux (plafond de ressources et obligation d'en faire sa résidence principale), la mairie ajoute ses propres critères de sélection, comme le lien nécessaire du candidat avec la capitale.

Diane Lacaze