Viager: que se passe-t-il si l'acheteur arrête de payer la rente?

En cas de non-paiement des rentes, il y a une annulation de la vente. Et cela peut coûter cher au vendeur, qui peut avoir à rembourser ce qu'il a reçu au départ.

Le vendeur en viager qui ne reçoit plus la rente de l'acquéreur s'expose, s'il demande la résolution de la vente, à devoir lui restituer le bouquet qu'il a reçu à l'origine. C'est ce qu'a jugé la Cour de cassation alors que le bouquet avait été versé trente ans plus tôt, lors de la signature de l'acte notarié.

Cet acte de vente prévoyait classiquement qu'en cas de défaillance de l'acquéreur, en cas de non-paiement des rentes, il pouvait y avoir "résolution de la vente", c'est-à-dire annulation, et qu'à titre de sanction pour l'acquéreur, les rentes versées resteraient acquises au vendeur. L'acquéreur devait en plus s'acquitter des échéances impayées et des indemnités d'occupation jusqu'à ce qu'il ait quitté les lieux.

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Le bouquet, une partie importante de la valeur de la maison

Mais en jugeant ainsi, la cour d'appel a oublié le "bouquet", c'est-à-dire la première somme versée au jour de la signature de l'acte, qui représentait une partie importante de la valeur de la maison, a pointé la Cour de cassation.

Soit elle devait juger que le bouquet restait acquis au vendeur à titre de dommages et intérêts dus par l'acquéreur, soit elle devait ordonner au vendeur de rendre ce bouquet puisqu'une résolution de vente entraîne l'effacement de tout ce qui a été fait et doit remettre les deux parties dans l'état où elles se trouvaient avant de signer le contrat.

L'acquéreur devait donc rendre la maison et, à moins que le contrat n'ait prévu autre chose, le vendeur devait restituer le prix reçu. Mauvaise affaire finalement pour le vendeur car, au lieu de trouver un accord avec son acquéreur défaillant, il devait lui rendre le montant du bouquet, soit en l'occurrence près de la moitié du prix de l'immeuble.

(Cass. Civ 3, 14.9.2023, N 22-13.209).

D.L. avec AFP