Les ventes et les locations de passoires thermiques se font plus rares en France

Seloger a mené une enquête sur l'impact de la loi climat sur le marché immobilier. De nombreux biens mal notés au titre du DPE ont été vendus ces dernières années.

Le nombre de mises en vente et en location de passoires thermiques a baissé depuis la mise en application de la loi climat, selon une enquête Seloger sur les impacts de ce texte sur le marché immobilier. "La loi climat commence à faire son job", a souligné Thomas Lefebvre, directeur scientifique du site d'annonces immobilières, lors d'une conférence de presse. "Grâce à cette loi, une dimension écologique est en train de rentrer dans les standards du logement français."

La place de l'immo : Bonnes nouvelles pour les passoires thermiques - 20/02

15:22

Promulguée à l'été 2021, la loi climat prévoit d'interdire progressivement aux propriétaires de logements énergivores, surnommés "passoires thermiques", de louer leurs biens. Le but: les inciter à entreprendre des travaux de rénovation. L'interdiction s'applique depuis le 1er janvier 2023 aux logements classé G+ au titre du diagnostic de performance énergétique (DPE), la moins bonne note, et s'étendra l'ensemble des logements classés G en 2025, avant les F en 2028 puis les E en 2034.

Si la mise en vente des passoires thermiques s'est accélérée lors de la mise en œuvre de la loi, la dynamique marque désormais le pas, souligne Seloger. Depuis le 1er janvier 2023, le nombre de mises en vente de biens F et G a baissé de 11,8%, mais pas celles des biens A,B,C et D (0%) et E (+1%).

Une rénovation du parc immobilier?

Cette diminution s'explique notamment par la rénovation du parc immobilier, puisque 32% des propriétaires interrogés affirment avoir réalisé des travaux en 2023, permettant à un bien sur cinq de sortir des catégories F et G. Le contexte réglementaire changeant et l'état du marché actuel, avec une baisse des prix, expliquent également la frilosité de certains vendeurs.

Autre conséquence de la loi climat, près d'un quart (22,8%) des passoires thermiques ne sont plus mises à la location, leur part sur le marché locatif tombant de 13,5 % en 2021 à 10,5 % en 2024. Cette diminution s'explique par les travaux réalisés par un quart des propriétaires bailleurs mais aussi par le choix, pour un tiers des bailleurs ayant vendu leur bien en 2023, de s'en séparer en raison d'un mauvais DPE et du souhait de ne pas réaliser les travaux.

L'enquête repose sur une analyse de 7 millions d'annonces immobilières publiées sur le site entre le 1er janvier 2021 et le 1er mars 2024 ainsi que sur une étude d'Opinionway menée auprès de 5.200 Français interrogés du 10 au 24 janvier 2024.

La part des logements les plus mal notés a augmenté

Mais est-ce que cette tendance se retrouve dans les chiffres des DPE de l'ensemble des logements? Les rénovations ont-elles vraiment permis d'améliorer les DPE? Il faut pour cela se pencher sur les données du ministère de la Transition écologique sur la répartition des logements en fonction de leur étiquette de DPE. Au 1er janvier 2018 (seule étude disponible avant l'entrée en vigueur de la loi climat), on dénombrait près de 6% de logements classés G (soit 1,709 million d'habitations), 10,7% classés F (soit 3,08 millions) et 24,4% classés E (24,4%, soit près de 7 millions de logements). Au global, 41,15% du parc est noté E, F ou G à l'époque (soit 11,8 millions de logements).

Cependant, dans la dernière étude disponible sur ce sujet (au 1er janvier 2023), la part des logements les plus mal notés... a augmenté. On compte ainsi davantage de logements G (1,9 million de logements, soit 6,3% du parc). Sur les étiquettes F en revanche, il y a du mieux: 2,85 millions de logements (soit 9,4% du parc). C'est aussi le cas sur les E: 6,5 millions de logements (soit 21,4% du parc). Au global, on arrive alors à 37,13% du parc noté E, F ou G au dernier pointage (soit 11,2 millions de logements). Entre 2018 et 2022, il y a donc bien une petite amélioration quand on prend les 3 étiquettes (4 points de baisse et environ 554.000 logements en moins en catégorie E, F ou G) mais il y a aussi davantage d'appartements ou de maisons en G.

Ce qui soulève aussi l'un des problèmes du DPE: les méthodes de calcul évoluent régulièrement et les chiffres ne sont pas comparables d'une année sur l'autre (un DPE n'étant pas calculé de la même façon en 2018, en 2021 et en 2024 par exemple). Ce qui rend le système d'autant plus illisible pour les propriétaires comme pour les observateurs.

D.L. avec AFP