Le marché immobilier dépend de plus en plus des seniors

La part des plus de 60 ans parmi les acheteurs ne cesse de progresser. Or, ce sont eux qui ont le moins besoin d'un crédit immobilier pour financer une acquisition.

Et si c'étaient désormais les seniors qui faisaient le marché de l'immobilier? Car si on se fie aux bilans de l'année 2023 des différentes agences immobilières, la part des acheteurs de plus de 60 ans a littéralement explosé.

À l'échelle nationale, la part des plus de 60 ans dans le total des acheteurs n'était que de 3% en 2010. Ils représentaient 20,7% du marché en 2023, selon les données de Century 21. Le sujet n'est pas que démographique ou lié à l'espérance de vie. D'ailleurs, les seniors ne sont pas beaucoup plus nombreux. Ce sont les jeunes qui, eux, pèsent de moins en moins. La part des 30-40 ans dans les achats est passée de près de 40% à seulement 24,1% aujourd'hui.

Des prix qui reculent peu

Alors pourquoi ce marché immobilier a-t-il "vieilli" aussi vite? Le sujet, c'est celui de l'accès au crédit. Les seniors, grâce à leur épargne, n'ont que peu voire pas du tout besoin d'emprunter. Ce qui permet aux prix immobiliers de résister.

La place de l'immo : Une baisse du volume des ventes - 09/01

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Les ventes ont baissé de 15,5% pour les maisons et de 16,6% pour les appartements l'an dernier, toujours selon Century 21. Le nombre de crédits, lui , s'est effondré de 40,3% sur douze mois (à fin novembre), selon l'Observatoire Crédit Logement-CSA.

Et pourtant, les prix n'ont que très peu reculé: -1,7% pour les maisons et -3,4% pour les appartements, selon les données du réseau Century 21. C'est surtout lié au fait que les vendeurs ont du mal à accepter de baisser leurs tarifs, mais c'est aussi lié à cette demande des seniors.

Un coût d'assurance qui explose pour les seniors

Dans certaines villes, cette partie de la population dirige le marché à tel point que leur demande fait encore augmenter les prix. À Nice par exemple, les prix progressent de 5,5% en 2023, d'après Century 21. Et si on regarde les dix dernières années, les plus de 60 ans sont en moyenne à l'origine de près d'un quart des achats.

À l'inverse, là où les prix reculent le plus, c'est justement là où les plus de 60 ans restent minoritaires: à Lyon, on observe une baisse de prix de 5,7% en 2023 avec une part de seniors parmi les acheteurs de moins de 13%.

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Malgré tout, il ne faut pas faire de généralité concernant les seniors car beaucoup d'entre eux ont encore besoin d'emprunter pour acheter. Mais est-ce que c'est encore possible pour eux? En théorie, il n'y a pas d’âge limite pour avoir un crédit. Le problème, c'est le coût de l’assurance. Et là, pour les seniors, il n'y a pas trop de différences de prix entre les assurances des banques et celles des assureurs alternatifs si ce n'est sur la durée de couverture.

Côté banques, la plupart vont jusqu’à 75 ans (donc 15 ans de crédit à 60 ans par exemple) alors qu'en délégation, on peut aller jusqu’à 90 ans voire 95 ans. Et c'est ça qui va aussi pouvoir déterminer la durée de votre crédit.

Autrement dit, si vous n'avez pas besoin d'emprunter sur plus de 10 ou 15 ans, vous pouvez prendre votre assurance auprès de la banque prêteuse. Si vous espérez un crédit plus long, il faudra sans doute passer par un assureur alternatif. Quoi qu'il arrive, et même si l'âge ne change pas le taux d'intérêt du crédit, passé 60 ans le coût de l'assurance lui sera environ quatre fois plus élevé que celle d'un jeune ou d'un actif. Votre priorité doit donc être de réduire au maximum la durée de votre emprunt.

Par Marie Coeurderoy, édité par JLD