Immobilier: Comment et où investir pour préparer sa retraite?

Les revenus diminuent lors du passage à la retraite. Mais devenir propriétaire ou réaliser un investissement locatif peut aider à mieux gérer financièrement cette transition.

Les revenus diminuent lors du passage à la retraite. Et comme le logement représente le premier poste de dépense dans le budget des ménages français, à la retraite il pèse encore plus lourd. C'est pourquoi MeilleursAgents a étudié les différentes solutions pour gérer au mieux financièrement cette transition. La première est, évidemment, d'être propriétaire de son logement avant le passage à la retraite. Une option qui permet de se prémunir contre l’augmentation du taux d’effort, c'est-à-dire du poids du coût du logement sur les revenus.

"Un ménage type de deux personnes avec des revenus médians pouvait s’offrir un logement de 61m2 dans les 51 plus grandes villes de France en 2002, moyennant un crédit à 20 ans et un taux d’effort de 33%. Depuis, les revenus de ce même ménage ont évolué: ils sont en moyenne 63% plus élevés lors du départ à la retraite en 2022. Une augmentation qui permet de réduire sensiblement le taux d’effort, lequel passe de 33% à 20% en moyenne 1 an avant la retraite", précise MeilleursAgents. Car, de fait, les mensualités d'un crédit sont (sauf rrares exceptions) fixes sur l'ensemble de la durée du crédit.

En 20 ans, les prix ont bondi de 172%

De plus, rappelle MeilleursAgents, l'achat permet de se constituer un capital. En 20 ans, les prix ont bondi de 172% en moyenne dans les 51 plus grandes villes de France et à Paris. "De quoi permettre au ménage type de réaliser une plus-value nette de 133 111€ en moyenne sur un logement acheté il y a 20 ans à crédit (frais de notaire et d’agence à l’achat, taxes foncières, charges de copropriété et frais d’entretien inclus)".

MeilleursAgents a réalisé un classement des villes où les ménages ayant acheté il y a 20 ans un appartement (avec leur pouvoir d'achat de l'époque) ont réalisé la plus-value nette la plus élevée. En tête du classement, on retrouve Lyon, où le prix au mètre carré s’affiche désormais à 5401€. Sur 20 ans, la capitale des Gaules offre ainsi une plus-value nette de près de 260.000€ et une hausse de 279% de ses prix. Viennent ensuite Bordeaux avec une plus-value nette de 247.896 euros (une hausse des prix de 314%), Paris avec une plus-value nette de 233.663 euros (+199%), Villeurbanne avec 201.268 euros (+280%) et enfin Mérignac 194.354 euros (+251%).

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Un complément de revenu mensuel

L'autre solution est l'investissement locatif. "En investissant dans un studio de 20m2 qui s’autofinance pendant les 10 ans précédents la retraite, un ménage type pourra ainsi obtenir un complément de revenu mensuel moyen net de 235€ dans les 51 plus grandes villes de France au moment du départ", affirme l'étude. Attention toutefois à l’apport qui peut être conséquent: il faut compter 55.221€ en moyenne pour ce type d'opération immobilière dans les grandes métropoles françaises. "Un montant qui peut grimper jusqu’à 146.386€ à Paris, ville qui présente en contrepartie le complément de loyer net de charges le plus élevé, à 380€", précise MeilleursAgents qui révèle le top 5 des villes où investir avec un faible apport pour préparer sa retraite.

Saint-Etienne arrive en tête où, en investissant dans un studio qui s’autofinance et sans apport conséquent, un ménage pourra bénéficier d’un revenu net mensuel de 151 euros comme complément de retraite. Viennent ensuite Limoges avec un apport de 3.744 euros et un revenu net mensuel de 151 euros, puis Le Mans avec un apport de 3.891 euros et un revenu net mensuel de 151 euros également, Metz avec un apport de 6.527 euros et un revenu net mensuel de 182 euros et enfin Nîmes avec un apport de 9.726 euros et un revenu net mensuel de 168 euros.

"Attention toutefois aux risques de vacances locatives et de dépréciation du bien, même s’ils demeurent faibles en métropole", conclut Barbara Castillo Rico, responsable des études économiques chez MeilleursAgents.

https://twitter.com/DianeLacaze Diane Lacaze Journaliste BFM Éco