Ces villes étudiantes où il est plus intéressant d'acheter que de louer… si les études durent 5 ans

Dans 78 villes étudiantes sur 100, il est plus intéressant d'acheter que de louer si les études durent 5 ans. Mais si l'étudiant s'arrête en licence, alors ce chiffre tombe à 23.

Quand études longues riment avec rentabilité. MeilleursAgents a décidé d’analyser la durée d’amortissement* de biens étudiants (type studio 25m²) dans les 100 plus grandes villes étudiantes françaises afin d’évaluer l'intérêt financier d’une location ou d’un achat pour son enfant dans le cadre d’un cursus d’études de 5 ans dans la même ville. Et il en ressort que sur les 100 villes, l'achat est plus rentable que la location dans 78 d'entre elles. Un chiffre qui tombe à 23 si l'étudiant s'arrête au bout de 3 ans.

"La location peut bel et bien devenir moins rentable que l’achat en fonction de sa durée. En effet, au bout d’un certain temps, le montant dépensé en loyers est supérieur aux frais liés à l’achat: durée pour laquelle ces frais seront amortis et pour laquelle l’achat devient plus intéressant que la location", précise MeilleursAgents. Les frais pris en compte sont les frais de notaire, les frais d’agence, les intérêts, les charges de copropriété et la taxe foncière côté achat. Pour la location, MeilleursAgents prend en compte le loyer, la caution et les frais d’agence si agence il y a.

C'est Mulhouse qui se place en tête avec une durée d'amortissement d'un an et 5 mois. "A noter qu’un studio de 25m² à Mulhouse coûte 32.441€ (frais d’agence et de notaire inclus) à l’achat, versus un coût mensuel à la location équivalent à 301,3€ (charges, et APL comprises)", précise MeilleursAgents. Les 4 autres villes en tête de classement (au sein des villes comptant plus de 50.000 habitants, dont plus de 10.000 étudiants) sont Roubaix (2 ans et 3 mois), Saint-Étienne (2 ans et 4 mois), Evry (2 ans et 7 mois) et Metz (3 ans).

Barbara Castillo Rico, responsable des études économiques chez MeilleursAgents, tempère tout de même: "Attention cependant à l’état de la demande pour les studios qui peut rendre la revente du bien difficile si elle est faible. Par exemple, à Mulhouse, la part de locataires de résidences principales de 1 pièce du parc privé n’est que de 12% contre 20% en moyenne dans l’ensemble des villes étudiantes. Ainsi, même si l’on part de l’hypothèse que les prix resteront stables au cours du temps, rien n’empêche que le bien se déprécie au fil des années."

Montpellier, Marseille ou Lille tirent leur épingle du jeu

En revanche, à Versailles (8 ans et 5 mois), Saint-Germain-en-Laye (7 ans et 4 mois), Anglet (7 ans et 1 mois) ou Paris (6 ans et 10 mois), il faut de longues années d'études avant que l'achat ne devienne rentable. D'une manière générale, la location est évidemment plus intéressante dans les villes où les loyers sont peu chers relativement au prix au mètre carré à l'achat. Pourtant 3 villes du top 11 tirent leur épingle du jeu. Ainsi, acheter un studio de 25m² à Montpellier, Marseille ou Lille pour la période d’études demeure plus rentable que de le louer.

A Montpellier, alors que le loyer (charges et APL comprises) équivaut à 381,6€ par mois, le prix d'achat s'élève à 91.706€ (frais d’agence et de notaire inclus). Il faudra ainsi attendre 3 ans et 11 mois afin de voir les frais liés à l'investissement amortis. Du côté de Marseille, le loyer moyen est de 361,8€ contre un prix moyen de 92.408€ à l’achat. Ici, la durée d’amortissement est de 4 ans et 3 mois. Enfin, du côté de Lille où l’achat est lui aussi plus intéressant, la durée d’amortissement est de 4 ans et 5 mois. Le prix moyen d’un loyer y est de 383,4€ versus 100.609€ pour l’achat d’un studio.

*Méthodologie : La durée d’amortissement est calculée en comparant l’achat et la location. Pour l’achat, on regarde le capital amorti versus les coûts liés à l'achat et à la détention du bien. Pour la location, on calcule l'argent qui serait dépensé en louant le même bien, tout en tenant compte des APL (150€ mensuels en moyenne). La durée d’amortissement est alors définie comme la durée de détention minimum permettant de ne plus perdre d'argent par rapport à la location du même bien. La durée d'amortissement est calculée à partir des prix et loyers MeilleursAgents au 1er mars 2022, d'une estimation des différents coûts liés à l'achat et à la détention d'un bien immobilier (frais d'agence, droit de mutation, charges, taxe foncière) et en faisant l’hypothèse pour l’achat d’un crédit de 20 ans avec un taux d’intérêt de 1,1% et un taux d’assurance de 0,15%. Sources : Banque de France, Wizbii, Fage, Synthèse des effectifs d'étudiants inscrits dans les établissements et formations de l'enseignement supérieur, Insee.

https://twitter.com/DianeLacaze Diane Lacaze Journaliste BFM Éco